RECURSO CONTRA DECISÃO DA SRE - REGISTRO DE OFERTA PÚBLICA DE DISTRIBUIÇÃO DE CERTIFICADOS DE RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS - RB CAPITAL COMPANHIA DE SECURITIZAÇÃO - PROC. SEI 19957.009618/2016-30
Reg. nº 0603/17
Relator: SRE/GER-1 (Pedido de vista PTE)
Trata-se da continuação da discussão iniciada pelo Colegiado em
14.3.2017
a respeito do recurso interposto por RB Capital Companhia de Securitização (“Ofertante”) e Banco Itaú BBA S.A. (em conjunto com a Ofertante, “Recorrentes”) contra exigências elaboradas pela Superintendência de Registro de Valores Mobiliários – SRE no âmbito do pedido de registro de oferta pública de distribuição (“Oferta”) de 550.000 Certificados de Recebíveis Imobiliários (“CRI”) das 149ª, 150ª e 151ª séries da 1ª emissão da Ofertante, no valor total de até R$ 550.000.000,00.
Conforme a documentação apresentada, os CRI são lastreados em 550.000  debêntures (“Debêntures”), no valor total de R$ 550.000.000,00, emitidas pela BR Properties S.A. (“Companhia”) em dezembro de 2016 e subscritas, à época, por nove fundos de investimento (“Debenturistas”). As Debêntures possuem cláusula de repactuação de suas condições que, se não aceita pelos Debenturistas, ensejará a recompra de tais títulos pela Companhia. Nessa hipótese, a Companhia poderá ceder as Debêntures à Ofertante, que emitirá uma cédula de crédito imobiliário, representativa das Debêntures para fins da constituição do lastro dos CRI.
Os recursos obtidos pela Companhia mediante a emissão das Debêntures já foram integralmente utilizados, ainda em dezembro de 2016, na aquisição de imóvel (“Imóvel”) pertencente ao Ventura II-A – Fundo de Investimento Imobiliário FII (“Fundo Ventura”), cujo único cotista é a própria Companhia. Os recursos captados na Oferta, por sua vez, serão utilizados pela Ofertante para pagar à Companhia o valor total da cessão das Debêntures.
Nesse contexto, a SRE apresentou exigências alegando que:
(i)
não seria possível estruturar uma oferta de CRI lastreada em debêntures cujos recursos captados sejam destinados a reembolsar valor pago em transação imobiliária realizada antes da emissão dos CRI; e
(ii)
a Oferta estaria em desacordo com a finalidade da Lei nº 9.514, de 1997 (“Lei 9.514”), por se tratar de reembolso de valor pago na aquisição de imóvel já pertencente à Companhia.
A posição da SRE foi corroborada pela Procuradoria Federal Especializada junto à CVM.
Em seu recurso, as Recorrentes questionaram esse entendimento com base nos seguintes principais argumentos:
(i)
no caso concreto, os CRI atendem às características estabelecidas pela Lei 9.514, que se limita a definir o CRI como título de crédito lastreado em créditos imobiliários;
(ii)
os recursos captados com as Debêntures que lastreiam o CRI foram destinados a um propósito imobiliário, sendo a Companhia atuante no mercado imobiliário brasileiro, conforme seu objeto social;
(iii)
a Oferta atenderia ao objetivo da Lei 9.514 de promover, sem qualquer restrição, o financiamento imobiliário em geral;
(iv)
a transação envolvendo o Imóvel foi feita a valor de mercado e seguiu todos os requisitos legais para a sua realização, sendo que a legislação não veda a utilização, como lastro em operações de securitização, de transações realizadas por veículos do mesmo grupo econômico;
(v)
a recompra das Debêntures não representa a emissão de uma nova dívida, uma vez que a única dívida existente durante a vigência dos CRI será aquela decorrente das Debêntures emitidas em dezembro de 2016, cuja devedora é a Companhia;
(vi)
a repactuação das Debêntures não acarreta a sua extinção ou novação; e
(vii)
a aquisição do Imóvel pela Companhia se deu após a emissão das Debêntures e antes da constituição do lastro imobiliário, de sorte que não haveria reembolso, mas apenas o pagamento do preço de cessão das Debêntures.
A SRE, contudo, ratificou o seu entendimento inicial, propondo o indeferimento do Recurso nos termos do Memorando nº 19/2017-CVM/SRE/GER-1.
A SRE corroborou que a operação em questão não atenderia à finalidade da Lei 9.514, de promover o financiamento imobiliário em geral, uma vez que os recursos obtidos com a emissão das Debêntures lastro dos CRI foram destinados à aquisição do Imóvel, que já pertencia indiretamente à Companhia.
Segundo a área técnica, tanto operações de financiamento imobiliário e de compra e venda de imóveis, quanto operações de locação de imóveis, normalmente atingem o objetivo da Lei 9.514 de forma natural, a não ser que sejam artificialmente realizadas, desprovidas de sentido econômico, com o intuito exclusivo de lastrear a emissão de CRI e viabilizar uma captação mais barata de recursos. A SRE salientou, novamente, que nessas operações, lastreadas em créditos imobiliários na sua origem, a destinação dos recursos não é o fator que fará com que a operação atenda ou não aos objetivos da Lei 9.514, mas sim a transação em si que gerou tais créditos.
Por fim, a SRE reafirmou que, no tocante às operações lastreadas em créditos imobiliários na sua destinação, como ocorre no presente caso, o vínculo imobiliário não poderia se dar por meio de reembolso de valor pago no âmbito de transações imobiliárias passadas. Para a SRE, nesses casos, a destinação dos recursos a imóveis somente cumprirá o objetivo de desenvolver o mercado imobiliário brasileiro, em linha com a Lei 9.514, se ocorrer posteriormente à captação dos recursos oriundos da emissão dos CRI.
O Presidente Leonardo Pereira, que havia pedido vista do processo, apresentou manifestação de voto pelo indeferimento do Recurso.
Em seu voto, Leonardo Pereira destacou inicialmente que a definição sobre a existência ou não de crédito imobiliário à luz da Lei 9.514 combinada com a Instrução CVM nº 414, de 2004, seria uma discussão precedente às demais questões levantadas pelos Recorrentes e pela SRE. A esse respeito, o Presidente observou que, pelas particularidades do caso, as Debêntures não cumpririam com o conceito de crédito imobiliário para fins de emissão pública de CRI, o que dispensaria a avaliação sobre a regularidade das demais características da Oferta.
À luz dos precedentes do Colegiado, Leonardo Pereira reconheceu que prevalece, atualmente, a posição de que as dívidas corporativas são passíveis de lastrear a emissão de um CRI. Entretanto, Pereira salientou que, embora se trate de uma dívida corporativa, no caso concreto, as Debêntures não poderiam ser consideradas como crédito imobiliário hábil a lastrear a Oferta por conta da maneira como foi estruturada.
Isso porque, compulsando as informações divulgadas ao público referentes ao Fundo Ventura, verificou-se que os valores captados por meio das Debêntures terminaram no caixa da própria Companhia, livres de qualquer destinação, tendo em vista que
(i)
na mesma assembleia geral de cotistas que aprovou a compra e venda do Imóvel, realizada no dia seguinte à emissão das Debêntures, foi deliberada também a liquidação do Fundo Ventura com a entrega da totalidade do seu patrimônio aos cotistas; e
(ii)
nos termos das demonstrações financeiras de 29.12.2016 do Fundo Ventura, parte das cotas teria sido amortizada em espécie, com recursos provenientes da venda do Imóvel.
Assim, para o Presidente, a operação aparentaria ser desprovida de qualquer substância econômica, tendo sido idealizada com o objetivo principal de constituir, artificialmente, o lastro dos CRI. Desse modo, o Presidente Leonardo concluiu que as Debêntures não poderiam ser consideradas como um crédito imobiliário hábil a lastrear a emissão do CRI nos termos da Instrução 414, Lei 9.514 e precedentes da CVM.
Por fim, Leonardo Pereira registrou que, conforme a jurisprudência da CVM, no CRI por destinação, os recursos devem ser empregados em atividade legítima relacionada ao mercado imobiliário, previamente indicada nos documentos da oferta. Assim, a emissão pública de CRI não poderia representar mera operação de capitalização da empresa devedora, o que desvirtuaria a essência da Lei 9.514, mas sim estar vinculada ao efetivo financiamento de um projeto imobiliário.
O Colegiado, por unanimidade, nos termos do voto do Presidente Leonardo Pereira, deliberou indeferir o recurso apresentado.
Anexos
MANIFESTAÇÃO DA ÁREA TÉCNICA
VOTO DO PRESIDENTE