CONSULTA SOBRE A POSSIBILIDADE DE ESTRUTURAÇÃO DE CRI COM LASTRO EM CRÉDITO IMOBILIÁRIO QUE ENVOLVA O REEMBOLSO DE DESPESAS JÁ INCORRIDAS NO SETOR IMOBILIÁRIO – XP INVESTIMENTOS CCTVM S.A. E OUTRO – PROC. SEI 19957.001522/2017-12
Reg. nº 1365/19
Relator: SRE/GER-1 (Pedido de vista DFP)
Trata-se de consulta formulada por XP Investimentos Corretora de Câmbio, Títulos e Valores Mobiliários S.A. (“XPI”) e por Cantidiano Advogados (em conjunto, “Consulentes”), com base no disposto no art. 13 da Lei n° 6.385/76, acerca do entendimento da CVM quanto à possibilidade de estruturação de Certificados de Recebíveis Imobiliários (“CRIs”) que tenham como lastro crédito imobiliário, caracterizado por força de sua destinação, que possa envolver, total ou parcialmente, o reembolso de despesas incorridas no setor imobiliário anteriormente à emissão dos CRIs (“Reembolso”).
A Consulta se refere a despesas de natureza imobiliária (“Despesas Imobiliárias”),
de per si
, diretamente atinentes à aquisição, construção e/ou reforma de imóveis, e predeterminadas, a serem, nos termos explicitados na própria Consulta,
“detalhadamente especificadas no termo de securitização e no instrumento de dívida que contenha os termos do financiamento imobiliário em questão, contendo, no mínimo, a identificação dos valores envolvidos, detalhamento dos gastos, a especificação individualizada dos imóveis aos quais os gastos estejam vinculados, e a indicação do Cartório de Registro de Imóveis em que esteja registrado e respectiva matrícula”
.
Nos termos da Consulta, as Despesas Imobiliárias com Reembolso financiado pelo crédito imobiliário em questão abrangeriam apenas gastos que
“tenham sido incorridos em data igual ou inferior a 24 (vinte e quatro) meses do encerramento da oferta pública” dos CRIs, observando-se, também, requisito de que “todas as notas fiscais, escrituras e demais documentos que comprovem os gastos sejam disponibilizados ao agente fiduciário”
.
A Superintendência de Registro de Valores Mobiliários - SRE analisou o assunto por meio do Memorando nº 42/2019-CVM/SRE/GER-1, tendo submetido a matéria ao Colegiado em reunião de
09.04.19
, opinando pela impossibilidade de estruturação de CRI com lastro imobiliário por força de sua destinação, que envolva o Reembolso de Despesas Imobiliárias, por entender que essa conclusão estaria em linha com os precedentes da Autarquia.
Em síntese, a área técnica destacou que: (i)
“a CVM vem, de certa maneira, expandindo a abrangência do que poderia ser crédito imobiliário passível de lastrear CRI, para além daqueles considerados créditos imobiliários tradicionais”
, sendo atualmente pacificada a possibilidade de emissão de CRI com lastro em dívida contraída com destinação integral de recursos a imóveis previamente identificados na documentação da oferta, considerados como “créditos imobiliários por sua destinação”; (ii) mesmo tendo se passado a admitir a caracterização do crédito como “imobiliário” em decorrência da “sua destinação”, para que se configure o “vínculo” previsto no art. 8°, I, da Lei n° 9.514/97, o direcionamento dos recursos captados por meio da oferta pública de CRIs a imóveis previamente identificados deve ocorrer após a emissão dos CRIs e até a data de seu vencimento, o que deve ser objeto de comprovação; (iii) na sua visão, em linha com o entendimento da Procuradoria Federal Especializada junto à CVM – PFE em caso precedente,
“a destinação dos recursos a imóveis somente cumprirá o objetivo de desenvolver o mercado imobiliário brasileiro, em linha com a Lei 9.514, se ocorrer posteriormente à captação dos recursos oriundos da emissão dos CRI”
; e (iv) o Colegiado ainda não se manifestou sobre o lastro em crédito imobiliário que envolva o Reembolso de Despesas Imobiliárias.
Por fim, quanto à menção dos Consulentes à Lei n° 12.431/11, que criou tratamento tributário diferenciado para a emissão de CRIs (e outros valores mobiliários) no âmbito de projetos de infraestrutura, a SRE ressaltou que, embora o Reembolso não atenda, a seu ver, à finalidade da Lei n° 9.514/97, no caso específico dos chamados “CRIs de Infraestrutura”, a norma especial (Lei n° 12.431/11) afasta a incidência da norma geral (Lei n° 9.514/97) e, portanto, apenas nesse caso, poderia haver o reembolso de despesas anteriormente incorridas entre a destinação dos recursos provenientes da oferta dos referidos valores mobiliários.
Iniciada a discussão pelo Colegiado, em reunião ocorrida em
09.04.19
, a Diretora Flávia Perlingeiro solicitou vista do processo.
Ao examinar o caso, a Diretora Flávia Perlingeiro observou inicialmente que, atualmente, não resta dúvida sobre a possibilidade de emissão de CRIs lastreados em créditos considerados imobiliários em razão da destinação dos recursos captados, conforme alegado pelos Consulentes e confirmado pela área técnica. Assim, em síntese, o objeto de divergência de entendimento entre a SRE/PFE e os Consulentes diz respeito apenas ao momento a partir do qual podem ser incorridas as Despesas Imobiliárias amparadas pelo crédito imobiliário por destinação apto a lastrear a emissão dos CRIs, ou seja, o crédito objeto da securitização.
Em sua manifestação de voto, a Diretora divergiu da visão da SRE e da PFE, tendo concordado com o argumento dos Consulentes de que a lei não estabeleceu a restrição temporal indicada pelas áreas técnicas e que a mesma não seria intrínseca ao conceito de crédito imobiliário. Para a Diretora,
“o fato de o ônus financeiro ter sido inicialmente suportado em momento antecedente à emissão dos CRIs não descaracteriza de per si a natureza do crédito que venha a financiá-lo como crédito imobiliário por destinação”
, o que, no entanto, não significa que as Despesas Imobiliárias financiadas possam ter sido incorridas indiscriminadamente a qualquer tempo, sob pena de desvirtuamento conceitual. Nesse ponto, destacou que os próprios Consulentes reconhecem a importância da limitação de prazo e propõem que sejam consideradas apenas despesas incorridas nos 24 meses que antecederem o encerramento da oferta pública dos CRIs, tomando como base o prazo previsto na Lei n° 12.431/11.
A esse respeito, ressaltou que o risco de desvirtuamento da estrutura objeto da Consulta, com vistas à estruturação ou perpetuação artificial de lastro para emissões de CRIs, deve ser afastado, mas não pela redução, por via interpretativa restritiva, da efetiva abrangência do conceito de crédito imobiliário, e sim, pela definição de prazo condizente com o que conceitualmente se entenda abarcado pela norma. Em outras palavras, concluiu que
“riscos relativos a desvios de finalidade não são afastados proibindo-se que operações sejam adstritas a determinadas finalidades, mas mitigados pela criação de mecanismos e procedimentos de verificação e controles que permitam prevenir, fiscalizar ou penalizar tais desvios, conforme aplicável.”
.
Indo adiante, a Diretora discorreu sobre os conceitos de “vínculo” e “destinação”, tendo observado que o artigo 8º da Lei 9.514/97 não faz qualquer menção a requisito de temporalidade que impeça a vinculação de crédito imobiliário por destinação por meio do qual tenham sido financiadas, total ou parcialmente, Despesas Imobiliárias incorridas anteriormente à emissão dos CRIs. Segundo observou, o caput do referido artigo faz referência ao vínculo a ser estabelecido entre os créditos imobiliários (lastro) e os CRIs, e o inciso I exige a configuração do vínculo entre tal crédito e imóvel específico, previamente identificado no termo de securitização, inclusive com identificação da matrícula e registro no RGI, situação que estaria demonstrada na estrutura proposta pela Consulta.
Nessa linha, ressaltou que a “destinação” deve ser tida e verificada não dentro de um espectro estritamente considerado pelo fluxo financeiro, e sim, tal como em outras operações de financiamento,
“sob seu aspecto jurídico-creditício, à luz da vinculação contratual/obrigacional e do efetivo cumprimento da obrigação de atrelar usos e fontes, com comprovação de suficiência e equivalência dos respectivos valores, bem como de especificação que evidencie a existência e a correlação da despesa-lastro (i.e. uso) com o Imóvel Vinculado”
.
Assim, entendeu que
“a estrutura de Reembolso, nos termos descritos na Consulta, não desnatura a destinação necessária para consubstanciar o “crédito imobiliário por destinação”, desde que observados os demais elementos também apontados na Consulta, em especial a previsão de prazo razoavelmente próximo à data de encerramento da oferta, de modo a que o direcionamento prévio de recursos possa ser tido na essência como um adiantamento e que não se abra espaço para artificiosa perpetuação de lastro para novas emissões de CRIs, como apontado pela SRE.”
. Nesse sentido, o prazo de até 24 meses antecedentes ao encerramento da oferta de CRIs, proposto com base na Lei n° 12.431/11, seria razoável e atenderia ao propósito supramencionado, devendo ser adotado. Ademais, destacou que tal interpretação estaria em linha com as finalidades almejadas pela Lei n° 9.514/97, pois a própria possibilidade de recuperação (via Reembolso) de recursos destinados ao setor imobiliário tem também o condão de estimular a antecipação de investimentos, já se sabendo que possam vir a ser financiados a taxas mais atrativas no âmbito de securitização no mercado de capitais.
Para a Diretora, também procedem as ponderações dos Consulentes quanto às vantagens que a estrutura de Reembolso apresenta em termos de incremento de eficiência e eliminação do risco de aplicação inadequada de recursos, pois: (i) propiciaria maior agilidade na estruturação de projetos imobiliários, dando início a investimentos arcados com recursos próprios ou de terceiros (por exemplo, por meio de mútuos), sem ter de aguardar todo o trâmite de registro e liquidação financeira da oferta dos CRIs, mas sem que seja tolhida a perspectiva de, na sequência, levar a operação para o âmbito do mercado de valores mobiliários e, assim, diminuir seu custo médio ponderado de capital; e (ii) a estrutura de Reembolso traz em si a grande vantagem de eliminação do risco de desvio de finalidade (uma vez que a destinação já será comprovada na partida), bem como de eventual risco de que, por alterações subsequentes no cenário macroeconômico ou do próprio setor imobiliário, o financiado passe a não ter mais a perspectiva de direcionamento dos recursos aos imóveis vinculados antes do prazo de vencimento dos CRIs.
A Diretora também analisou a menção expressa feita pela Lei n° 12.431/11 à hipótese de reembolso de gastos e despesas com recursos captados por meio da emissão de CRIs, com vistas a perquirir se o alcance do termo “crédito imobiliário” adotado na legislação não tributária que instituiu os CRIs (Lei n° 9.514/97) teria sido alterado pela lei tributária (Lei n° 12.431/11), para fins fiscais, ou teria sido por ela simplesmente preservado, tendo essa se servido de seus componentes apenas para estabelecer um subconjunto de requisitos exigíveis, visando assegurar determinado tratamento tributário.
Nesse passo, segundo Flávia Perlingeiro, a interpretação que melhor coaduna ambas as disposições sobre reembolso é a de que
“a Lei n° 12.431/11 estabeleceu requisito mais restritivo para o que o mercado passou a chamar de “CRI de Infraestrutura” (mas que não é propriamente um “novo CRI”), ao exigir que haja um procedimento específico (ainda que simplificado) que demonstre o compromisso de alocação dos recursos captados no pagamento futuro ou no reembolso de gastos, despesas e dívidas, que atenda ao definido pelo CMN”
.
Por fim, dada a natureza diversa das referidas leis e a inexistência de antinomia entre elas, entendeu que não se aplicaria à hipótese a exegese de que a Lei n° 12.431/11 consubstanciaria norma especial a afastar a incidência da norma geral (Lei n° 9.514/97), como sustentado pela SRE. Isso porque, na sua visão, não haveria qualquer conflito entre o disposto (i) na lei de criação dos CRIs (regra geral), a qual utiliza-se de conceito propositalmente aberto (crédito imobiliário), e (ii) na referida lei tributária (regra específica), que se serviu de um subconjunto de possíveis características dos referidos títulos, para fixar os limites em que aplicável o tratamento tributário incentivado de que trata. Conforme concluiu, seriam normas compatíveis e conciliáveis, com diferentes espectros de aplicação.
Pelo exposto, a Diretora concluiu que, além de pertinente do ponto de vista conceitual, a estrutura apresentada na Consulta seria aderente aos propósitos da legislação de regência, bem como propícia ao fomento do setor imobiliário, proporcionando repercussões positivas ao funcionamento e desenvolvimento do mercado de valores mobiliários.
Deste modo, a Diretora Flávia Perlingeiro votou pela possibilidade de estruturação de CRIs com lastro em crédito imobiliário considerado por força de sua destinação, que envolva, parcial ou totalmente, o reembolso de despesas de natureza imobiliária
de per si
e predeterminadas, diretamente atinentes à aquisição, construção e/ou reforma de imóveis específicos, exaustivamente indicados na documentação da oferta, incorridas anteriormente à emissão dos CRIs, desde que, nesse caso:
(i) sejam detalhadamente especificadas no termo de securitização e no instrumento de dívida que contenha os termos do financiamento imobiliário em questão, contendo, no mínimo, a identificação dos valores envolvidos, detalhamento das despesas, a especificação individualizada dos imóveis vinculados aos quais as despesas se referem e a indicação do Cartório de Registro de Imóveis em que esteja registrado e respectiva matrícula;
(ii) tenham sido incorridas em prazo igual ou inferior a 24 (vinte e quatro) meses de antecedência com relação à data de encerramento da oferta pública dos CRIs; e
(iii) sejam objeto de verificação pelo agente fiduciário, ao qual deverão ser apresentadas todas as notas fiscais, escrituras e demais documentos que comprovem tais despesas.
O Colegiado, por unanimidade, acompanhou a manifestação de voto da Diretora Flávia Perlingeiro e, adicionalmente, solicitou que a Superintendência de Desenvolvimento de Mercado - SDM avalie a conveniência de refletir o presente entendimento no âmbito de eventual revisão da Instrução CVM nº 414/04.
Anexos
MANIFESTAÇÃO DA ÁREA TÉCNICA
MANIFESTAÇÃO DE VOTO DA DIRETORA FLÁVIA PERLINGEIRO