CONSULTA SOBRE A APLICABILIDADE DO ART. 32 DA INSTRUÇÃO CVM Nº 602/18 – HOTELARIA ACCOR BRASIL S.A. – PROC. SEI 19957.000187/2019-99
Reg. nº 1314/19
Relator: SRE
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A SRE relatou o assunto nos termos do art. 13-A da Deliberação CVM nº 558/08.
Trata-se de consulta apresentada por Hotelaria Accor Brasil S.A. (“Consulente” ou “Accor”), sobre a aplicabilidade do disposto no art. 32 da Instrução CVM nº 602/18 (“Instrução 602”) às ofertas públicas de distribuição de Contratos de Investimento Coletivo de empreendimentos hoteleiros (CIC hoteleiro) que, na data de publicação da Instrução 602, já haviam sido dispensadas de registro e que não tenham se adaptado às regras previstas na referida norma, nos termos de seu artigo 41.
O art. 32 da Instrução 602 estabelece que a partir do terceiro ano após a data da divulgação das demonstrações financeiras anuais auditadas em que se tiver reconhecido, pela primeira vez, receita operacional hoteleira, os condôminos, reunidos em assembleia, podem dispensar a sociedade operadora da elaboração e divulgação ao público (assim como de enviar à CVM), das Demonstrações Financeiras (“DFs”) Trimestrais e/ou Anuais (revisadas ou auditadas, conforme o caso), referentes à operação de empreendimento hoteleiro regido pela norma em referência.
Segundo o entendimento da Consulente, o referido artigo se aplicaria, inclusive, aos empreendimentos condo-hoteleiros cujas ofertas públicas já tenham sido encerradas e cujos ofertantes não tenham optado por adaptar suas ofertas públicas de CIC hoteleiro, em andamento quando da edição da Instrução 602, às disposições da nova norma. Nesse sentido, apresentou os seguintes argumentos:
(i) a inclusão deste dispositivo na
Instrução 602 teria
decorrido do entendimento da CVM de que
seria pertinente flexibilizar a obrigação semelhante disposta na antiga Deliberação CVM n° 734/15 (“Deliberação 734”) para permitir que as obrigações de divulgação de informações financeiras cessassem, caso fosse de interesse dos próprios investidores;
(ii) a intenção da CVM teria sido conceder tal faculdade aos investidores de todos os empreendimentos hoteleiros cujas unidades tenham sido objeto de ofertas públicas, independentemente das regras pelas quais tenham sido conduzidas, de modo a privilegiar o interesse dos investidores;
(iii) não haveria qualquer dispositivo nas disposições transitórias da
Instrução
602 voltado a ofertas encerradas antes da publicação da nova Instrução, o que indicaria que a faculdade criada pelo art. 32 não estaria sujeita às regras de transição. Na sua visão, não seria lógico que, apenas por terem participado de uma oferta encerrada antes da criação da
Instrução
602, os condôminos desses empreendimentos hoteleiros ficassem obrigados aos custos decorrentes do item VII da Deliberação 734 (apresentação de DFs anuais e trimestrais)
ad infinitum,
quando a própria CVM entendeu que tal obrigação deveria ser flexibilizada;
e
(iv) no seu entendimento, a intenção da CVM teria sido substituir a regra anterior sobre divulgação de informações financeiras pela sociedade operadora, inclusive para as ofertas já encerradas antes do novo marco regulatório, por meio da revogação expressa da Deliberação 734, conforme o art. 39 da
Instrução
602.
A Superintendência de Registro de Valores Mobiliários - SRE manifestou-se sobre a consulta por meio do
Memorando nº 3/2019-CVM/SRE/GER-2
, tendo destacado inicialmente os seguintes pontos:
(i) a
Instrução
602, que
instituiu um novo regime regulatório para as ofertas públicas de distribuição de CIC hoteleiro, consolida aspectos já previstos na antiga Deliberação 734 e traz novas disposições,
regulando tanto as ofertas públicas de distribuição de CIC hoteleiro quanto os empreendimentos hoteleiros em si;
(ii) quanto às ofertas públicas de distribuição de CIC hoteleiro, a
Instrução
602 previu explicitamente em suas disposições finais e transitórias, a possibilidade de que as ofertas com pedidos de dispensa em análise ou já dispensadas de registro quando da publicação da nova norma continuassem a seguir as disposições da
Instrução CVM n°
400/03 (“
Instrução 400”)
e da Deliberação 734 ou apresentassem novo pedido de registro, observando, neste caso, integralmente o novo regime previsto na
Instrução
602. Não obstante, a norma previu que mesmo os ofertantes que optassem por continuar a seguir as disposições da
Instrução 400
e da Deliberação 734, deveriam observar o prazo de duração da oferta previsto no art. 17 da
Instrução
602, bem como divulgar anúncio de encerramento de oferta na forma prevista no Anexo 6-X da mesma norma. Portanto, as disposições finais e transitórias tratam das ofertas públicas e explicitamente trazem regras aplicáveis mesmo àquelas ofertas públicas de CIC hoteleiro não adaptadas à nova norma;
(iii) com relação aos empreendimentos hoteleiros propriamente ditos, a
Instrução
602 não explicitaria se as novas regras atinentes aos empreendimentos hoteleiros e às suas respectivas sociedades operadoras se aplicariam aos empreendimentos anteriores à publicação da nova norma; e
(iv) do ponto de vista das informações periódicas do empreendimento hoteleiro, não houve alteração substancial entre a Deliberação 734 e o novo regime da
Instrução
602, mas tão somente alterações pontuais, inclusive menos onerosas aos empreendimentos, principalmente no que se refere ao prazo para divulgação das demonstrações financeiras anuais.
Nesse contexto, a SRE entendeu que seria aplicável o disposto no art. 32 da Instrução 602 aos empreendimentos hoteleiros relacionados (i) a ofertas dispensadas de registro e já encerradas quando da publicação da Instrução 602 e (ii) a ofertas que tenham migrado para o regime da nova Instrução. De acordo com a área técnica, esse entendimento se justificaria uma vez que no caso houve a efetiva migração das ofertas para o novo regime e havia a impossibilidade concreta de adaptação das ofertas que já estavam encerradas, de modo que não seria razoável, levando-se em conta o princípio da equidade, privar os empreendimentos mais antigos de disposição mais favorável aplicável a todos os empreendimentos que tenham obtido registro de oferta pública de CIC já no novo regime da Instrução 602.
Indo adiante, a área técnica passou a analisar se (i) as ofertas já dispensadas de registro nos termos da
Deliberação
734 e ainda não encerradas quando da publicação da Instrução 602 e (ii) as ofertas públicas com dispensa de registro em análise quando da publicação da Instrução 602 que, em ambos os casos, tenham optado por não se adequar ao novo regime informacional de ofertas públicas da nova Instrução, poderiam se valer da previsão contida no art. 32 da Instrução 602.
Segundo a SRE, mesmo nessas hipóteses seria aplicável a previsão contida no art. 32 da Instrução 602. Primeiramente porque a adaptação das ofertas em curso às disposições da nova Instrução teria influência direta somente nos documentos da oferta, Prospecto e Estudo de Viabilidade. Ademais, porque a própria Instrução 602, em seu art. 41, §5º, informa que a adaptação ou migração das ofertas em curso
não configura modificação de oferta, nos termos do art. 23
, afastando a possibilidade de desistência de investidores em decorrência da migração para o novo regime. Assim, a SRE concluiu que, se a adaptação ao novo regime, com a introdução de novas disposições não previstas no regime anterior da
Deliberação
734, não configura modificação de oferta para os investidores da oferta em curso, não haveria que se falar em impossibilidade de aplicação da nova regra do art. 32, mesmo que não tenha havido migração das ofertas já dispensadas de registro, mas ainda em curso.
Não obstante, a SRE ressaltou que a aplicação do art. 32, tanto para as ofertas sob o regime da Instrução 602 quanto para as ofertas sob o regime da
Deliberação
734, somente seria permitida para as ofertas encerradas, visto que não seria possível a existência de ofertas de CIC hoteleiro de empreendimentos em operação sem a divulgação de suas Demonstrações Financeiras, principalmente considerando-se que o prazo estabelecido no art. 32 não garante que a oferta tenha se encerrado, pois, pelo art. 17 da Instrução 602, o prazo máximo para a realização da oferta pode chegar a 72 (setenta e dois) meses contados da data de divulgação do anúncio de início de distribuição.
Pelo exposto, a SRE concluiu que, apesar de as ofertas dispensadas de registro pela CVM não estarem contempladas explicitamente no art. 32 da Instrução 602, seria cabível o entendimento de que as ofertas dispensadas de registro pela CVM e já encerradas poderiam beneficiar-se desse dispositivo, tendo em vista que não haveria mais risco de prejuízo informacional aos adquirentes, pois o empreendimento já estaria, no mínimo, em seu terceiro ano de operação, considerando-se o prazo do art.17 da Instrução 602 e não havendo mais oferta pública primária em andamento.
O Colegiado, por unanimidade, acompanhando a manifestação da área técnica, deliberou pela aplicabilidade do disposto no art. 32 da Instrução 602 às ofertas públicas de distribuição de Contratos de Investimento Coletivo de empreendimentos hoteleiros dispensadas de registro pela CVM e que já tenham sido encerradas.
Anexos
MANIFESTAÇÃO DA ÁREA TÉCNICA