RECURSO CONTRA DECISÃO DA SRE – DISPENSA DE REGISTRO DE OFERTA PÚBLICA DE CONTRATOS DE INVESTIMENTO COLETIVO - MH INN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. E OUTRO – PROC. SEI 19957.005730/2016-00
Reg. nº 0350/16
Relator: DRT
Trata-se de recurso interposto por MH INN Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. e Atlântica Hotels International (Brasil) Ltda. (“Recorrentes”) contra exigência da Superintendência de Registro de Valores Mobiliários – SRE no âmbito do pedido de dispensa de registro de oferta pública de distribuição (“Oferta”) de Contratos de Investimento Coletivo (“CICs”) referentes ao empreendimento imobiliário de natureza hoteleira “SLEEP INN JACAREÍ” (“Empreendimento”), que prevê unidades autônomas com valor unitário de R$ 246.700,00 (duzentos e quarenta e seis mil e setecentos reais).
A SRE requereu a adequação dos documentos ao disposto na alínea (a) do inciso III da Deliberação CVM nº 734, de 2015 (“Deliberação 734”), que determina que só podem ser objeto das dispensas relacionadas na Deliberação as unidades imobiliárias autônomas destinadas exclusivamente a investidores que possuam ao menos R$ 1.000,000,00 (um milhão de reais) de patrimônio ou que invistam ao menos R$ 300.000,00 (trezentos mil reais) na Oferta.
Preliminarmente, os Recorrentes questionam decisão da SRE de indeferir o encaminhamento de seu pleito inicial para análise do Colegiado, o que representaria cerceamento de direitos, uma vez que não haveria requisitos de admissibilidade para que a questão fosse submetida ao Colegiado.
No mérito, os Recorrentes alegam, em síntese, que a exigência de capital mínimo limitaria o público alvo da Oferta, afetando a viabilidade do Empreendimento. Do mesmo modo, sustentam que o valor mínimo de investimento em unidades autônomas deveria ser compatível com a realidade de mercado da região, sob pena de se restringir injustificadamente a possibilidade de se realizar ofertas de CICs em regiões com valores proporcionalmente inferiores aos observados em regiões mais valorizadas. Por fim, os Recorrentes argumentam que não haveria qualquer incremento do risco ao se aceitar uma oferta de valor mínimo inferior ao mencionado na Deliberação 734, considerando as medidas de proteção que serão suficientemente implementadas.
Em sua análise, consubstanciada no Memorando nº 38/2016-CVM/SRE/GER-2, de 01.09.2016, a SRE esclareceu que solicitou a adaptação dos documentos aos parâmetros da Deliberação 734 em função de a norma ter sido recentemente editada a partir da análise de casos concretos, explicitando as características necessárias para que as ofertas públicas de CICs sejam objeto das dispensas estabelecidas na Deliberação.
Além disso, a SRE ressaltou que, ao restringir o público-alvo de tais ofertas, a CVM visa proteger o investidor frente aos riscos inerentes ao negócio, que não são afastados apenas pela localização geográfica do empreendimento.
Assim, e reiterando não haver qualquer óbice a que o valor unitário das unidades autônomas seja inferior a R$ 300.000,00 desde que nesse caso o investidor adquira mais de uma unidade, a SRE opinou pela manutenção da exigência de adequação dos documentos relativos à Oferta, nos termos da alínea (a) do inciso III da Deliberação 734.
O Diretor Relator Roberto Tadeu salientou, inicialmente, não vislumbrar qualquer cerceamento de direitos dos Recorrentes, na medida em que a SRE apenas solicitou a adaptação dos documentos da Oferta, não instituindo quaisquer requisitos de admissibilidade para encaminhamento do pleito ao Colegiado, como alegado pelos Recorrentes.
No mérito, Roberto Tadeu acompanhou o entendimento da área técnica no sentido de que, ao restringir o público-alvo de tais ofertas, utilizando o critério do patrimônio como uma das formas de se aferir a capacidade do investidor de analisar a sua estrutura, a CVM atua em prol da proteção do investidor frente aos riscos inerentes ao negócio. Além disso, o Diretor Relator concordou com a SRE que os riscos a que os investidores estão expostos independem da localização geográfica ou da realidade de mercado do segmento hoteleiro no Município de Jacareí.
Por fim, o Diretor pontuou que a CVM está atenta às particularidades que permeiam este tipo de investimento, o que é corroborado pela atual elaboração de minuta de Instrução que irá dispor sobre ofertas de CICs, no âmbito do qual devem ser travadas discussões sobre eventual mudança de entendimento da Autarquia.
Pelo exposto, Roberto Tadeu votou pelo indeferimento do recurso, com a consequente manutenção da decisão da SRE.
O Colegiado, nos termos do voto do Diretor Roberto Tadeu, deliberou indeferir o recurso apresentado pelos Recorrentes, com a manutenção da exigência imposta pela SRE no tocante à adequação dos documentos da Oferta ao disposto na alínea (a) do inciso III da Deliberação 734.
Anexos
VOTO DO RELATOR