CONSULTA DA SRE SOBRE A APLICABILIDADE DA INSTRUÇÃO CVM 602/2018 ÀS OFERTAS PÚBLICAS DE DISTRIBUIÇÃO DE CIC COM ESFORÇOS DE VENDA DE PARTES IDEAIS DE UNIDADES AUTÔNOMAS DE CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS – PROC. SEI 19957.009425/2018-41
Reg. nº 1203/18
Relator: SRE
Trata-se de consulta encaminhada pela Superintendência de Registro de Valores Mobiliários – SRE, que teve origem na análise de pedido de registro de oferta pública de distribuição de contratos de investimento coletivo referentes ao empreendimento imobiliário de natureza hoteleira denominado Double Tree by Hilton Porto Alegre (“Pedido”), constituído de 141 (cento e quarenta e uma) unidades autônomas a serem alienadas de forma inteira, ou em partes ideais, admitindo-se o parcelamento em até 4 (quatro) partes ideais, podendo atingir, portanto, até 564 (quinhentos e sessenta e quatro) contratos de investimento coletivo (CIC).
O Pedido foi realizado já sob a vigência da Instrução CVM n.º 602/2018 (“Instrução CVM 602”), e a SRE, à luz do disposto no artigo 3º do mesmo diploma legal, decidiu consultar o Colegiado da CVM, nos termos do Memorando nº 35/2018-CVM/SRE/GER-2, em que expôs seu entendimento segundo o qual a oferta pública de distribuição de contratos de investimento coletivo envolvendo esforços de venda de partes ideais de unidades autônomas de condomínios edilícios não estaria explicitamente contemplada pela Instrução CVM 602.
Tais ofertas não estariam impedidas, mas permaneceriam sujeitas ao regime da Instrução CVM nº 400/2003 (“Instrução CVM 400”), uma vez que, para a SRE,
“a venda de partes ideais de unidades autônomas equivale à constituição de diversos condomínios voluntários formados pelos futuros investidores (co-proprietários das unidades autônomas) de cada unidade autônoma, e, tendo em vista que a oferta pública de distribuição de CIC hoteleiro de partes ideais de condomínios voluntários afasta a aplicação da Instrução CVM 602, conforme seu art. 3º, entendemos que a citada instrução não se aplicaria à oferta em tela”
.
A área técnica também ressaltou que o fracionamento de uma unidade autônoma de um condomínio edilício apresenta riscos potenciais ao investidor adquirente, tais como a ausência de matrículas individualizadas correspondentes às partes ideais, a facilidade de aquisição por investidores que não saibam avaliar corretamente os riscos associados à oferta em vista do menor valor que será atribuído a cada parte ideal e dificuldades relacionadas ao registro das partes ideais no RGI, bem como à sua transferência, caso necessário.
Dessa forma, a SRE submeteu ao Colegiado duas alternativas para a análise de pedidos de oferta de CICs associados a partes ideais de unidades autônomas de CIC hoteleiro: (i) a aplicação do art. 4º da Instrução CVM 400 para dispensa de requisitos de registro, condicionado, ainda, no que couber, ao cumprimento dos parâmetros estabelecidos pela Instrução CVM 602; ou (ii) a aplicação da Instrução CVM 602, com a dispensa de observação do requisito previsto no seu art. 3º pelo Colegiado. Além disso, a área técnica indicou que, em ambas as alternativas, determinadas condições deveriam ser observadas como forma de garantir aos investidores proteção adicional aos riscos que ofertas com essas características podem apresentar.
Ao analisar o caso, o Diretor Pablo Renteria manifestou o entendimento de que as disposições da Instrução CVM 602 são aplicáveis à oferta pública de CIC em apreço, uma vez que o empreendimento hoteleiro será estruturado na forma de condomínio edilício, segundo os termos previstos nos artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil, e observará as regras estabelecidas na Lei de Incorporação (Lei nº 4.591, de 1964). Nesse tocante, o Diretor ressaltou que o art. 3º da referida Instrução deve ser interpretado no sentido de excluir do regime jurídico ali delineado apenas as ofertas públicas de CIC de empreendimento hoteleiro que, por ser organizado na forma de condomínio voluntário sobre o terreno e suas acessões, não se submete à Lei de Incorporação nem à disciplina dos condomínios edilícios. Tais ofertas não estão proibidas, mas permanecem sujeitas às disposições da Instrução CVM 400. Conforme esclarecido no Edital de Audiência Pública nº 08/2016, a decisão de afastar essas ofertas do regime da Instrução 602 se justifica na medida em que as regras dessa Instrução estabelecem “disciplina específica que leva em consideração peculiaridades do regime jurídico da incorporação imobiliária e do condomínio edilício, notadamente a proteção de que goza o adquirente da unidade autônoma, nos termos da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964”.
Nada obstante, em linha com a manifestação da SRE, o Diretor Pablo Renteria ressaltou que a distribuição pública de frações ideais de futuras unidades autônomas apresenta riscos específicos bem como exige o conhecimento do regime jurídico dos condomínios voluntários, sendo que todas essas informações deverão ser devidamente prestadas ao público investidor no prospecto.
Por unanimidade, acompanhando as razões expostas pelo Diretor Pablo Renteria, o Colegiado deliberou pela aplicabilidade da Instrução CVM 602 às ofertas públicas de distribuição de CICs envolvendo esforços de venda de partes ideais de futuras unidades autônomas de condomínios edilícios, bem como pela divulgação, nesses casos, das informações pertinentes sobre o funcionamento dos condomínios voluntários e os riscos específicos incorridos nesse tipo de investimento.
Anexos
MANIFESTAÇÃO DA ÁREA TÉCNICA